Quelles règles d'or suivre pour louer son bien ?

La principale vocation d'une annonce immobilière est de séduire le potentiel locataire. C'est pourquoi elle doit être rédigée de manière claire et concise, avec une accroche originale. Il s'agit de mettre en avant les atouts du logement. Quel que soit son mode de diffusion (vitrine d'une agence immobilière, site Internet ou journal), l'annonce doit ainsi comporter un certain nombre de mentions obligatoires édictées par la loi Alur (nature du bien, superficie, description, étiquette énergétique...).

Doivent aussi figurer des informations spécifiques, comme le type de location (vide ou meublée), le montant du loyer et des charges, ou le montant du dépôt de garantie. Des données destinées à maximiser ses chances de louer le logement, mais surtout à rendre l’annonce conforme à la réglementation en vigueur.

Les annonces de location les plus consultées sont souvent celles qui sont systématiquement accompagnées de photos (une par pièce, dans l'idéal). Pensez à illustrer votre texte avec des clichés récents, de bonne qualité et surtout lumineux. S’il est habité, pensez à ranger le logement avant la prise des photos. Pour retenir l’attention des candidats, soignez particulièrement l’image qui sera mise en avant dans l’annonce. La première impression est souvent la bonne…

Pour toucher le plus grand nombre de personnes, mieux vaut multiplier les canaux de diffusion de votre annonce. Vous pouvez, bien sûr, passer par une agence immobilière ou une société de gestion locative. Pour une visibilité maximale, Internet et les réseaux sociaux demeurent incontournables. Ne négligez pas non plus moyens de proximité, comme le panneau « À louer » accroché au balcon ou l'affichette apposée sur la devanture du commerce du coin de la rue.

Un conseil : une fois le bail de location signé, pensez à retirer vos annonces.

Le calcul du loyer d'une maison ou d'un appartement est une étape décisive pour un propriétaire. En principe, la fixation d'un premier loyer reste libre pour tout bien immobilier autre que ceux qui bénéficient d'un régime de défiscalisation au travers d'un investissement locatif, du type dispositif Denormandie (dans ce cas des plafonds de loyer sont à respecter). Le bailleur doit néanmoins veiller à fixer un loyer juste et conforme aux prix pratiqués aux alentours pour le même type de logement.

Dans certains cas, la fixation du loyer est encadrée par la loi (relocation en zone tendue ou encadrement des loyers, par exemple). Ce type de dispositif permet l'application d'une réduction d'impôts en contrepartie de travaux réalisés sur un bien, permettant d'améliorer le diagnostic de performances énergétiques (DPE).

Souvent, les biens immobiliers loués meublés (le propriétaire met à disposition du locataire des meubles et adopte le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel) sont loués plus chers que les biens loués nus (le locataire emmène ses propres meubles).

Le propriétaire bailleur est alors soumis au statut de loueur en meublé, et les revenus locatifs perçus sont catégorisés parmi les bénéfices industriels commerciaux (BIC).

Le montant du loyer doit être fixé de manière cohérente par rapport à la surface habitable, à la localisation du bien et aux attentes du marché. D'autres critères peuvent également être pris en compte et notamment les charges et impôts qui seront dus sur les revenus locatifs.

En effet, les revenus issus de la location d'un bien immobilier entrainent une charge d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Dénicher un locataire, c'est bien. Encore faut-il qu'il soit sérieux et fiable. Plusieurs astuces existent pour trouver le profil idéal (à savoir, celui qui paiera le loyer tous les mois et respectera le logement) : exiger un dossier complet au candidat, vérifier sa solvabilité, ou encore le rencontrer pour juger de son sérieux.

Pour vérifier que le dossier de votre futur locataire est solide, vous pouvez très bien lui demander de fournir :

• Son dernier avis d'imposition,
• Les derniers bulletins de salaire,
• Les quittances de loyers de son logement actuel,
• Etc.

Vous pouvez également lui demander de verser un mois de loyer en avance.

La signature du contrat de location (ou bail) peut intervenir n’importe quand avant la prise de possession du logement par le ou les locataires. En revanche, l’état des lieux doit impérativement être fait avant la remise des clés aux nouveaux occupants.

Il est important de prendre des photos à l'occasion de l'état des lieux d'entrée dans le logement pour éviter le risque de contestation à la sortie du logement.

Dès que l'on est propriétaire d'un bien immobilier on en est responsable, vis-à-vis des tiers comme des locataires (le contrat de bail fait naître cette obligation). S’assurer en responsabilité civile est donc essentiel, et même obligatoire dès lors que le bien est détenu en copropriété.

Afin de pouvoir mettre le bien en location et encaisser des loyers, il est nécessaire d’avoir un bien en bon état. Assurer le logement en cas de sinistre permet de garantir la prise en charge des frais de remise en état pour le remettre à la location.

Découvrez l'assurance PNO

Pour se prémunir contre les risques de retard ou de non-paiement des loyers, le bailleur a tout intérêt à souscrire à une assurance ad hoc. C’est notamment le cas de la garantie des loyers impayés (GLI), qui permet au propriétaire de continuer à percevoir ses revenus mensuels en cas de litige avec son locataire.